jueves, 28 de abril de 2011

Tribulaciones del ajuste inmobiliario / José Manuel Naredo *

Los cuatro años transcurridos desde que, a partir de abril de 2007, empezaron a caer los precios en los anuncios de venta de viviendas inducen a reflexionar sobre la duración y las consecuencias de un ajuste que no termina de producirse, pues, en este primer trimestre del año, los precios de la vivienda (de anuncios y tasaciones) han acelerado su caída, a la vez que sigue disminuyendo el empleo en la construcción. 

El ajuste tendrá que dar salida al enorme stock actual de viviendas en busca de comprador. Si a las viviendas nuevas y usadas en venta se añaden aquellas otras en construcción y en proyecto, este stock supera largamente los dos millones. Esta desmesurada oferta se topa hoy con una escuálida demanda, cuyo componente especulativo y turístico se ha desinflado con la crisis, junto a las expectativas de revalorización. 

Además, la demanda efectiva de vivienda de nuestros hogares (los más endeudados de la UE) acusa tanto el declive de la población inmigrante, como el de los nuevos demandantes (de 25 a 45 años), especialmente castigados por el paro y los recortes sociales y salariales. En este contexto observamos la insólita actuación de un ministro de Fomento que se declara socialista y que, en vez de aprovechar la ocasión para reconstruir el casi desaparecido stock de vivienda social, viajará como comercial por el mundo ofreciendo viviendas a “inversores” de lejanos países.

La duración del ajuste depende de la flexibilidad y transparencia de los precios inmobiliarios. Es aquí donde la falta de información de precios de mercado y la valoración del stock inmobiliario en manos de bancos, cajas y promotoras hipotecadas con precios de tasación inflados están retrasando el ajuste. 

Asistimos así a desorientadoras discrepancias entre la caída del 14,8 % de los precios de tasación, la del 24,5 % de los precios de los anuncios y las más acusadas de los precios efectivos de compraventa y de subasta. El hecho de que Caja Madrid haya adjudicado a su “banco malo” la inmensa torre enclavada en la antigua Ciudad deportiva del Real Madrid, que compró y valoró a precios muy superiores a los actuales, ilustra el afán de escabullir minusvalías patrimoniales que caracteriza a las actuales tribulaciones inmobiliarias.

(*) José Manuel Naredo es economista y estadístico

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